O IMÓVEL ENCALHOU? DESCUBRA O QUE DIFICULTA A VENDA

Documentação irregular, preço fora da realidade, falta de manutenção. Tudo isso contribui significativamente para dificultar a venda de um imóvel. Nesta matéria do portal Ig, você fica sabendo um pouco mais sobre como evitar alguns problemas para atrair interessados e acelerar o negócio sem perder dinheiro

É comum que se diga que imóveis não têm liquidez. Em regra, significa dizer que demora para que sejam vendidos. Claro que há exceções. Dependendo da localização e das características, a venda pode acontecer em poucos dias. Ou então levar meses e até anos.

Se o tempo de espera para fechar negócio for muito longo, é possível que o vendedor precise reavaliar o preço para aumentar as chances de fazer negócio. Assim como é possível investir em melhorias para valorizar o imóvel, é preciso estar atento aos fatores que podem dificultar a negociação.

Na opinião do planejador financeiro do instituto Dsop, Reinaldo Domingos, a tendência é que a velocidade de venda dos imóveis diminua no Brasil nos próximos anos. “A recente valorização [dos preços] não está de acordo com a realidade do País”, acredita.

Alguns problemas que dificultam a venda podem ser facilmente banidos. Outros são imutáveis e podem forçar o vendedor a ceder no preço. “Mesmo com intuito de realizar as negociações em pouco tempo, o vendedor precisa ter consciência de alguns cuidados específicos que ajudam a garantir mais confiança ao comprador”.

Especialistas do ramo consultados pelo iG listaram alguns dos fatores que contribuem para a demora na venda de um imóvel. Veja quais são:

1. Multiplicação de placas de ‘vende-se’: Imagine deparar-se com uma dúzia de placas com a palavra ‘vende-se’, de imobiliárias diferentes, em frente a um imóvel. A poluição visual esconde quase toda a fachada. A presença de muitas placas é prejudicial porque causa a impressão de que o vendedor está desesperado para vender”. Pode indicar, ainda, que o imóvel tem algum problema que está dificultando o negócio – e isso pode gerar desinteresse imediato no potencial comprador.

2. Documentação irregular: Se o proprietário do imóvel tiver restrições financeiras, como dívidas não pagas, pode encontrar grandes empecilhos na hora de vender o bem. “Caso ele tenha uma dívida em execução estará impedido de vender”, explica Roseli Hernandes, diretora da Lello Imóveis. A documentação irregular do imóvel pode barrar um financiamento bancário, por exemplo, como lembra Eduardo Aroeira, vice-presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF).

3. Preço fora da realidade: O preço solicitado pelo vendedor pode ser o principal entrave para a concretização do negócio. “É preciso estabelecer o valor pelo metro quadrado, avaliando algumas especificações, como imóveis similares no mercado, tamanho, padrão e localização”. Não adianta colocar o bem à venda por um preço que não seja compatível com suas características, na visão do especialista.

4. Falta de manutenção: Qualquer sinal de demonstre descuido com o imóvel pode gerar desinteresse do comprador, de acordo com Roseli, da Lello. Isso vale especialmente para pequenos detalhes, que não gerariam muito custo ao vendedor, e que são bem visíveis a olho nu. Por exemplo, rachaduras nas paredes, manchas no piso e no teto, metais enferrujados e cheiro de mofo.

5. Anúncio com fotos ruins: A preparação do ambiente é um ponto importante, define Machado. “O local precisa estar bem apresentado para as fotos de divulgação em anúncios online. Atualmente, boa parte das vendas é realizada pela internet. Imagens de um lugar organizado, com um bom ângulo, despertam interesse do possível comprador de visitar o imóvel”, observa. Fotografias escuras e sem foco, por outro lado, causam uma impressão negativa.

6. Feira na rua: O barulho de feirantes montando barracas às 4h30 da madrugada não deve ser desprezado como fator decisivo na venda. Soma-se a isso a impossibilidade de colocar ou tirar o carro da garagem ao menos uma vez por semana – inconveniente que pode prejudicar a liquidez do imóvel. O cheiro de peixe e a sujeira deixada na rua após o expediente são outros fatores que tendem a prejudicar a preferência do interessado na hora de comprar.

7. Vender por conta própria: Nem sempre o vendedor, sozinho, possui conhecimento técnico para avaliar o imóvel e fazer os ajustes necessários antes de anunciar. “Para que o processo de venda seja realizado em prazo hábil e com sucesso, é essencial que o vendedor conte com o apoio de um especialista que conhece o mercado, como um corretor”.

Link da matéria:

http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2014-06-07/o-imovel-encalhou-descubra-o-que-dificulta-a-venda.html

Documentação necessária para comprar imóvel

Comprar um imóvel é realmente uma grande conquista. Mas também é um momento que exige paciência para resolver os trâmites burocráticos. Por isso, é importante orientar corretamente os seus clientes.  Confira as dicas da Imobiliária MARINS CAVALCANTE,  e faça o seu cliente realizar o sonho da casa própria com segurança.

“Depois de escolher o empreendimento e definir a forma de pagamento o cliente tem de apresentar os documentos pessoais e do cônjuge, se houver”, explica. São necessários RG, CPF, certidão de estado civil, comprovante de endereço, comprovante de renda e imposto de renda.

Com os documentos em mãos e a proposta de compra preenchida em formulário específico, dentro da imobiliária isso é passado para o departamento administrativo de vendas fazer uma análise de crédito. “Isso é necessário para ver se o cliente tem restrições cadastrais em seu nome e se tem condições de comprar um imóvel naquele valor".

Com a análise feita, em caso de aprovação, toda documentação é usada para a elaboração do contrato – com todas as cláusulas, forma de pagamento, descrição do imóvel, metragem, planta e memorial descritivo. Mas a burocracia não para por aí. É preciso também  verificar se o vendedor ou o imóvel é alvo de alguma ação que possa impedir a venda.

Por exemplo, se o vendedor tiver dívidas, ele deve comprovar que tem patrimônio para cobri-las antes de vender seu imóvel. O imóvel pode também ter dívidas com IPTU e condomínio, e o comprador pode ter de arcar com elas.

É importante que os documentos estejam atualizados, emitidos até 30 dias antes de lavrar a escritura, uma vez que eles têm validade curta. Além disso, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) precisa estar pago.

Como alguns documentos são pagos e não são baratos – principalmente os emitidos por cartórios – o ideal é fechar toda a negociação antes de solicitá-los.

Documentação do vendedor:
- RG e CPF: documentos básicos de identificação.
- Certidão de casamento ou união estável com regime de bens, se houver: ainda que o vendedor esteja vendendo um bem particular, que é só dele, o seu cônjuge ou companheiro em geral precisa manifestar que está ciente da venda.
- Certidões negativas (principais): de protestos (obtidas em cartórios); de ações cíveis e criminais (obtidas no site da Justiça Federal); de execuções fiscais estadual e municipal (geralmente obtidas nos sites das respectivas secretarias de fazenda); de quitação de tributos federais (obtida no site da Receita Federal); de ações trabalhistas (obtida no site do Tribunal Superior do Trabalho); e de interdição, tutela e curatela (obtida em cartórios de registro civil das pessoas naturais e de interdições e tutelas).
Essas certidões comprovam que o vendedor e seu cônjuge ou companheiro não têm dívidas tributárias, trabalhistas, não estão sendo processados e não estão interditados judicialmente, o que os impediria de vender o imóvel por conta própria. As certidões emitidas online são gratuitas.

Documentação do imóvel:
- Matrícula atualizada: é preciso solicitar no cartório de registro de imóveis uma matrícula atualizada com uma certidão de ônus reais, para verificar se o imóvel em si não está sendo afetado por uma ação.
A matrícula com a certidão de ônus trará o histórico completo do imóvel, incluindo alienações passadas, comprovação de propriedade e averbação da construção, que atesta qual é o tipo de construção feita naquele terreno e suas possíveis alterações que devessem ser documentadas.
- Certidão de situação fiscal/IPTU: obtida na Prefeitura, mostra se o imóvel tem dívidas municipais, como o IPTU. Em algumas cidades, a certidão já pode ser emitida pela internet.
- Declaração de inexistência de débitos condominiais: em caso de imóveis que fazem parte de um condomínio é necessário pedir esse documento para o próprio síndico ou para a administradora do local.
Imóvel em inventário

Imóveis deixados de herança para alguém precisam de autorização especial para a venda. Os documentos são:
- Caso haja um menor de idade como herdeiro, é necessária autorização de venda pelo Ministério Público.
- Cópia autenticada do atestado de óbito.
- Cópia autenticada do formal da partilha, documento do qual constam o imóvel e os herdeiros.
- Certidão negativa vintenária de ônus reais.

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Um grande abraço,

Leonardo Marins Cavalcante
Renaldo di Stasio Filho